פסק-דין בתיק ה"פ 45926-01-11

המבקשים הגישו תובענה לפסק דין הצהרתי על זכאותם לקבל פיצויים בגין בעלותם במחצית הזכויות בחלקת קרקע הידועה כחלקה 25 בגוש 19145 (להלן: "החלקה"), בשטח כולל של 3320 מ"ר מאדמות כפר נחף, שהופקעו בצו שניתן לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות"), ולשומת הפיצויים בשל ההפקעה. עוד הם מבקשים לחייב את המשיבה בתשלום פיצויים בגין הפרת חובה חקוקה, הוצאות נלוות בגין רכישת קרקע חלופית ותוספת בגין שימוש בחלקה לחציבה.

א.         רקע עובדתי

1. החלקה הייתה מצויה בעת ההפקעה בתחומה של תכנית בניין ערים מנדטורית אזורית מספר RP/50/42 (להלן: "התכנית"), שמעמדה כשל תכנית מתאר מקומית. בעקבות הליכי פרצלציה בוטלה החלקה, והיא היום חלק מחלקות 6, 115 ו-163 בגוש 19159.

2. לפי נסח רישום היסטורי של החלקה (נספח א' להמרצת הפתיחה) הזכויות בחלקה נרשמו לאחר הליך הסדר זכויות מקרקעין ביום 25.5.59 על שם אחמד דיב חסן עבאס (8/32); מוחמד דיב חסן עבאס (8/32); סלים טאהא עבדאללה קשקוש (3/32); מרים טאהא עבדאללה קשקוש (3/32); זהיה טאהא עבדאללה קשקוש (3/32); סמיה טאהא עבדאללה קשקוש (3/32) וחדיג'ה מוסא מוחמד קשקוש (4/32).

3. זכויותיהם בחלקה של אחמד דיב חסן עבאס ז"ל (להלן: המנוח אחמד) ומוחמד דיב חסן עבאס ז"ל (להלן: המנוח מוחמד) נרשמו בפנקס המקרקעין ללא ציון מספרי תעודות הזהות, אך המבקשים טוענים כי המנוחים אחמד ומוחמד הם מורישיהם המופיעים בנסח הרישום כבעליהם של 16/32 חלקים מכלל שטח החלקה (מחצית החלקה).

4. הזכויות בחלקה הופקעו מכוח צו שניתן לפי פקודת הקרקעות. ביום 28.9.62 פורסמה בילקוט פרסומים מספר 968 הודעה על הפקעת הזכויות בחלקה בהתאם לסעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (נספח א'1 לתצהיר גב' פטריסיה פרץ מטעם המשיבה). ביום 2.9.65 פורסמה בילקוט פרסומים מספר 1209 הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות (נספח א'3 לתצהיר גב' פטריסיה פרץ). ביום 13.9.65 נרשמו הזכויות בחלקה על שם רשות הפיתוח.

5. ביום 12.3.07 פנו המבקשים 1-5 למינהל בבקשה לתשלום פיצויים בגין הפקעת החלקה (נספח ג' להמרצת הפתיחה). בשל כך, הזמין המינהל שומה של הפיצויים שיש לשלם לבעלי הזכויות בחלקה טרם הפקעתה לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות. במכתב מיום 17.5.09 (נספח ד' להמרצת הפתיחה) הודיע המינהל למבקשים 1-5, כי בהתאם לחוות דעתו של שמאי המקרקעין מטעם המינהל, מר גדעון קרול (נספח ג'2 לכתב התשובה מטעם המשיבה, להלן: השמאי קרול), סכום הפיצויים המגיעים לבעלי 1/4 מהזכויות בחלקה עומד על 7,842 ש"ח (לפני קיזוז בשיעור 10% לתשלום מס שבח). לפי חווות הדעת, ביעוד קרקע חקלאי, שווי החלקה למועד הקובע 2,656 ל"י (800 ל"י לדונם). 

6. ביום 11.1.10 פנו המבקשים אל המינהל בבקשה שהפיצויים יחושבו לפי החלופה הקבועה בסעיפים 12 ו-13 לפקודת הקרקעות (נספח ה' להמרצת הפתיחה). בתשובה למכתב זה השיב המינהל כי לצורך חישוב הזכויות לפי החלופה השנייה יש לפנות מחדש לשמאי הממשלתי (מכתב המינהל מיום 28.1.10, נספח ו' להמרצת הפתיחה). 

7. בחוות דעתו מיום 16.5.10 קבע שמאי המקרקעין המחוזי יצחק רוגובין (להלן: השמאי רוגובין) כי שווי הפיצויים המגיעים לבעלי הזכויות בחלקה בטרם הפקעתה לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות הוא 1,660 ל"י, וסך דמי החכירה האבודים מסתכמים ב-2,016 ש"ח לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות (נספח ז' להצהרת הפתיחה).

8. המבקשים, שחלקו על חוות דעתו של השמאי רוגובין בעניין הערכת שווי החלקה, הגישו תובענה זו לבית המשפט ביום 25.1.11, בהסתמכם על חוות דעתו של השמאי פהים מח'ול (להלן: השמאי מח'ול) שקבע את שומת הפיצויים בגין הפקעת החלקה ב-4,000 ל"י לדונם.

ב.         זהות בעלי הזכויות הרשומות

9. המשיבה טוענת בסיכומיה, כי מאחר שזכויותיהם של המנוחים אחמד ומוחמד נרשמו בפנקס המקרקעין ללא ציון מספר תעודת הזהות שלהם, על המבקשים להוכיח כי מורישיהם הם אלה הרשומים בפנקס. בסיכומי המבקשים אין כל התייחסות לסוגיה זו.

10. על פי צו קיום צוואה מיום 30.8.99 (נספח ב' להמרצת הפתיחה), המבקשים 1-5 הם נכדיו ויורשיו הבלעדיים של המנוח אחמד דיב עבאס ז"ל, ונפטר ביום 3.1.95. המבקשים 1-5 טוענים בהמרצת הפתיחה כי סבם הוא אותו אחמד דיב חסן עבאס ז"ל שמופיע בנסח הרישום כבעליו של 8/32 חלקים מכלל שטח החלקה.  

לפי פסק דין של בית הדין השרעי בעכו מיום 28.3.11, המבקש 6 הוא בנו ויורשו הבלעדי של מוחמד דיב עבאס ז"ל, ונפטר ביום 30.11.84. לטענת המבקש 6, אביו הוא אותו מוחמד דיב חסן עבאס ז"ל שמופיע בנסח הרישום כבעליו של 8/32 חלקים מכלל השטח בחלקה. 

11. ניתן לראות כי השמות המופיעים בנסחי הרישום והשמות שבצוואה ובפסק הדין של בית הדין השרעי הם זהים, אלא שכאמור בעלי הזכויות בחלקה לא זוהו בנסח הרישום במספר תעודת זהות. הגב' פטריסיה פרץ, המכהנת כממונה מחוזית לחליפין במינהל משנת 1999 (להלן: הגב' פרץ), שטיפלה בעניינם של המבקשים, התייחסה אליהם כבעלי הזכויות בחלקה.

12. בתצהירה מיום 8.5.11 הצהירה הגב' פרץ כי המבקשים 1-5 פנו למינהל ביום 12.3.07 בבקשה לתשלום פיצויים בגין הפקעת החלקה. במכתבה מיום 17.5.09 למבקש 4 ציינה גב' פרץ את שווי הזכויות בחלקה כעולה מבדיקת המינהל, אך מאחר שזכויות המנוח אחמד נרשמו ללא תעודת זהות הוא התבקש להמציא "תצהיר לזיהוי בעלות ויפויי כוח משאר היורשים המסמיך אותך לטפל בבקשה" (סעיף 4 למכתב המצורף כנספח ג'1 לתצהירה).

13. יותר מחצי שנה לאחר מכן, ביום 28.1.10, גב' פרץ שלחה מכתב נוסף לבא כוחם דאז של המבקשים, עו"ד סלים וקים (נספח ו' להמרצת הפתיחה), לאחר שזה האחרון פנה אליה בבקשה כי הפיצויים יחושבו לפי החלופה הקבועה בסעיף 13 לפקודת הקרקעות. באותו מכתב היא יידעה את עו"ד וקים כי "לצורך חישוב הזכויות לפי החלופה השנייה הקבוע בחוק משרדנו פונה מחדש לשמאי הממשלתי. לכשתתקבל תשובתו, נשוב ונודיעך".  כלומר, המינהל התנהג כאילו המבקשים הם בעלי הזכויות בחלקה. דברים אלו עולים גם ממכתבה של גב' פרץ לעו"ד וקים מיום 1.8.10 בו היא הודיעה לו על גובה הפיצויים: "בהמשך לפנייתך בנדון, מצ"ב שומת השמאי הממשלתי לחלופה השנייה כמבוקש על ידך... לידיעתך והתייחסותך" (נספח ד'1 לתצהיר גב' פרץ). נראה, כי אם עו"ד וקים היה מסכים בשם המבקשים לשומתו של השמאי רוגובין, היה המינהל משלם להם את הפיצויים לפי שומה זו, ולא מעורר את שאלת מספרי זהותם של הבעלים הרשומים. 

14. בהיעדר טוענים אחרים לזכויות בחלקה במשך למעלה מחמישים שנה ולאור התנהלות המינהל כלפי המבקשים, ובהתאם להוראות שנקבעו בע"א 7925/09 סעאבנה נ' רשות הפיתוח (לא פורסם - ניתן 17.7.11), אני מקבל את טענת המבקשים כי הם זכאים  לפיצויים בגין מחצית מהזכויות בחלקה, בכפוף לחתימת כתב שיפוי למקרה שיתברר בעתיד שמורישיהם אינם בעלי הזכויות הרשומים בחלקה.

ג.          פיצויי קרן בשווי הנומינאלי של החלקה- פיצויים לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות